A alteração na destinação de área comum em condomínio

Os condomínios são construídos, de uma certa forma, para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes em um determinado momento.

Porém, ao longo dos anos, os interesses dos que ali coabitam podem mudar. Os antigos proprietários podem mudar, falecer, os filhos crescem e pessoas com perfis e gostos diferentes adquirem tais unidades, podendo começar um problema, pois o condomínio deixa de atender os interesses requerendo, assim, mudanças.

Dessa forma, o que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas. Para alterar a destinação de uma área será necessária unanimidade dos condôminos, conforme artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, todos precisam concordar.

A Lei determina, assim, para que não venham a ocorrer surpresas desagradáveis para aquele condômino que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, não se depare com a desocupação da casa do zelador e transformação do local em uma academia ou salão de festas, causando transtornos.

Existem casos que trazem situações em que uma área destinada à caixa d’água, piscina ou ao hall social esteja sendo utilizado para se fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e podem colocar, inclusive, em risco os condôminos.

O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no artigo 1.335, II, e artigo 1.336, IV, do Código Civil.

Para qualquer alteração, é necessária a convocação de assembleia, sempre respeitando o quórum previsto em Lei. O artigo 1.351 do mesmo diploma, traz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Assim, alterar a destinação de uma área requer quórum de 100%; aprovação de todos os condôminos, além das adequações necessárias na convenção. É importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a Lei.

Como exemplo: quando existe uma área de um prédio, que tem a finalidade de trânsito de pedestres, e essa mesma área poderá ser destinada também para que os moradores possam bater papo, crianças jogarem uma bola, etc.. O entendimento é que esta situação não se configura como alteração na destinação da área. Apenas aperfeiçoa o uso do espaço e pode ser feita, desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais, desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples, que seria maioria dos presentes em reunião.

Assim a Lei e a destinação do condomínio devem ser preservadas e respeitadas.

Em caso de dúvidas, consulte sempre um advogado.